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SECTEUR
OUEST
COMITE DE QUARTIER N°9
CROIX DES MECHES
Compte rendu l'assemblée
générale extraordinaire du mercredi 12 décembre
2007
Assemblée générale réunie sous la présidence de :
Monsieur Laurent CATHALA, Député Maire
Accompagné de :
Monsieur Alain DUKAN, Maire Adjoint délégué à la maintenance du cadre de vie,
Madame Josiane BONNEAU, Maire Adjointe de secteur, coprésidente du comité de quartier de la Croix des Mèches,
Monsieur Michel WANNIN, coprésident du comité de quartier de la Croix des Mèches,
Monsieur DELANOUE, représentant du cabinet SO.LI.DE.
Ordre du jour
Présentation des résultats de l’étude et des travaux à envisager sur les dalles et coursives du quartier. Modalités de financement.
Madame BONNEAU accueille les participants venus nombreux à cette assemblée générale extraordinaire et remercie Monsieur le Député Maire pour sa présence ainsi que les élus, le représentant du cabinet SO.LI.DE., des syndics, des conseils syndicaux et des bailleurs présents dans la salle.
I. Présentation des résultats de l’étude et des travaux à envisager sur les dalles et coursives du quartier.
Les désordres constatés sur les différents ouvrages que sont les passerelles, les coursives et les jardinières du quartier de la Croix des Mèches datent de plus de 20 ans.
Ces désordres se traduisent notamment par :
à Des déformations du revêtement en asphalte des circulations piétonnes (cloques sous l’effet de la chaleur ou flashes avec retenues d’eau par temps pluvieux).
à Des problèmes d’infiltrations dans les parkings et boxes dus à l’étanchéité des coursives et des jardinières.
à Enfin des dégradations de la structure de ces ouvrages.
Depuis 3 ans, ce problème a été relayé très activement par le comité de quartier et, notamment, par les membres du bureau attachés à la préservation de leur patrimoine.
C’est ainsi qu’une première réunion avec les syndics, conseils syndicaux et bailleurs, avait permis de relancer ce dossier complexe tant d’un point de vue juridique que technique et d’un coût financier élevé.
Malgré le caractère entièrement privatif des ouvrages évoqués il y a deux ans, Monsieur le Maire a fait des propositions précises, au cours de l’assemblée générale du comité de quartier, assemblée qui clôturait sa visite de quartier, à savoir :
à La désignation d’un bureau d’études chargé d’établir un certain nombre de préconisations ayant pour but de solutionner de façon pérenne les désordres constatés et de réaliser une estimation financière la plus précise possible du coût de l’opération.
à Par ailleurs, Monsieur le Maire proposait une approche globale et simple du dossier pour sortir de cette complexité ainsi qu’une répartition du coût de ces travaux entre la Ville et les bailleurs et copropriétés propriétaires de ces ouvrages.
La parole est donnée à Monsieur DELANOUE pour la présentation du diagnostic et des propositions de travaux.
Le cabinet SO.LI.DE a été mandaté pour réaliser une étude de diagnostic sur l’état des coursives et des travaux nécessaires pour leur remise en état et l’obtention d’une garantie décennale sur les travaux.
Les désordres principalement constatés sont :
- les fissures importantes sur l’asphalte de protection dues à des mouvements du support dalle-béton et au complexe étanche. Ces fissures génèrent des infiltrations,
- les points de stagnation d’eau dus à l’affaissement du support et aux évacuations d’eau pluviales bouchées,
- la forte présence du phénomène de vague sur l’asphalte de protection due aux variations climatiques,
- le déplacement des murets des jardinières qui détériore l’étanchéité de la dalle et provoque des infiltrations,
Les travaux proposés porteront sur :
- la mise en place d’un complexe d’étanchéité asphalte sur la zone de circulation,
- la mise en place d’une étanchéité spécifique aux jardinières ainsi que la mise en place d’un drainage,
- le traitement étanche des caniveaux et de tous les joints de dilatation,
- la création d’évacuations d’eau pluviale et le traitement des pénétrations,
- la création de dés béton pour le traitement d’étanchéité des luminaires,
- la mise en place de murets solidaires à la dalle,
- la création de barbacanes,
- la reprise des épaufrures,
- La réalisation d’enduit ciment grillagé.
Il est prévu également d’intervenir sur les structures des passerelles et des gardes corps, de repeindre ces structures, de rénover l’éclairage et de refaire les jardinières.
L’ensemble de ces travaux est estimé à 1 700 000 €.
Toutefois, pour assurer au maximum leur pérennité et, en termes d’assurance, obtenir la garantie décennale de l’opération, il est proposé des interventions supplémentaires sur les bâtiments, à savoir :
- le renforcement des structures bétons,
- le traitement des aciers et des épaufrures en sous face,
- les réseaux électriques,
- le calorifugeage du chauffage,
- le réseau plomberie …
Ces interventions sont estimées à 300 000 €, ce qui porte l’ensemble du projet à 2 millions d’euros.
2. Présentation des modalités de financement.
Monsieur le Maire prend la parole et rappelle le contexte historique des problèmes rencontrés sur ces espaces piétonniers sur dalle.
Il confirme qu’aucun de ces cheminements n’est propriété de la commune puisqu’ils dépendent du bâti des différentes copropriétés du quartier.
Pour autant, la servitude de passage public n’est pas contestable puisque ces cheminements desservent, outre les bâtiments du quartier, certains équipements publics ainsi que l’accès au métro.
C’est cette servitude qui justifie pleinement l’intervention de la collectivité tant d’un point de vue technique que financier.
Monsieur le Maire expose sa volonté, dans un souci d’efficacité, d’une intervention globale sur le quartier, c'est-à-dire sous maîtrise d’ouvrage ville , ce qui permet de dépasser les problèmes qui pourraient se poser en terme de propriété.
L’intérêt, tant pour la commune que pour les copropriétés, est qu’une solution satisfaisante et pérenne puisse être trouvée pour résorber les désordres liés au vieillissement des dalles et améliorer le cadre de vie des habitants du quartier.
En conséquence, il est proposé de retenir la proposition de travaux nécessaires à l’obtention d’une garantie décennale.
En termes de financement, Monsieur le Maire propose que la collectivité prenne à sa charge 75% du montant total des travaux estimé dans son hypothèse haute à 2 millions d’euros TTC. Il resterait à la charge des copropriétaires et bailleurs du quartier 25% de ce montant.
Ce montage financier, sans entrer dans le détail de répartition des millièmes de copropriété, permet d’évaluer la dépense que représenteraient ces travaux à une moyenne de 800 € par logement.
Pour autant, conscient de la charge que peut représenter cette dépense pour certains propriétaires en difficulté, Monsieur le Maire se dit prêt à examiner, au cas par cas, leur situation et, éventuellement, faire appel aux mécanismes de solidarité par le biais du CCAS. Ce montant pourra également être payé en deux ans.
Malgré la réticence exprimée par certains copropriétaires présents dans la salle, Monsieur le Maire précise que la commune ne peut légalement prendre en charge la totalité des travaux sur un espace privé. Il est également souligné que le bon entretien d’un patrimoine immobilier a des conséquences positives sur sa valorisation.
Monsieur le Maire poursuit en indiquant que si le montage financier est accepté par les copropriétés, les travaux pourraient débuter au cours du dernier trimestre 2008 et propose la mise en place d’un comité de suivi constitué de représentants des copropriétaires, bailleurs, comité de quartier et ville.
Il appartient dorénavant aux différentes copropriétés de faire valider ces propositions par leurs assemblées générales.
Au cours du débat avec les habitants ont été abordées les questions concernant :
Le statut juridique des coursives et dalles.
Sur ce point, Monsieur le Maire confirme que ces espaces sont juridiquement privés mais que leur conception architecturale et le plan d’aménagement d’origine leur confèrent un usage public.
Le financement indirect des copropriétaires par leurs impôts.
Le produit de l’impôt permet de participer au financement de la collectivité dans son ensemble. Il ne peut être destiné à prendre en charge la totalité d’une dépense qui devrait être supportée par le privé sauf à risquer un recours de tiers qui serait justifié.
Il est rappelé que ces travaux permettront d’améliorer la qualité de vie des habitants et la valorisation de leur patrimoine.
La maîtrise d’ouvrage du projet.
Les travaux seront réalisés sous maîtrise d’ouvrage ville avec constitution d’un comité de suivi, pour permettre de dépasser les contraintes techniques liées à l’intervention sur plusieurs copropriétés.
La faisabilité de l’obtention d’autres financements.
Compte-tenu de la situation juridique, il est peu probable que la commune obtienne des subventions d’autres partenaires. Pour autant, des demandes seront faites, notamment auprès de la communauté d’agglomération. Bien entendu, si des aides sont obtenues, elles viendront en déduction de la part des copropriétaires.
A noter, qu’à titre individuel, des aides peuvent peut-être être obtenues sous conditions de revenus par le biais de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH). Cette dernière hypothèse sera vérifiée.
La participation financière des commerces.
Ce sont les propriétaires des murs de ces commerces qui participeront aux travaux.
La gestion en termes de millièmes concernant la répartition de la participation des copropriétés.
Monsieur le Maire répond qu’il ne lui appartient pas d’entrer dans le fonctionnement de chaque copropriété. Le coût estimatif moyen de 800 € par logement précédemment indiqué ne tient pas compte des millièmes. Bien entendu, le propriétaire d’un studio et celui d’un cinq pièces ne paieront pas la même participation.
La répercussion du coût des travaux sur les charges des locataires.
En ce qui concerne les tours, Monsieur le Maire indique que ces travaux ne sont normalement pas récupérables auprès des locataires.
S’agissant de Créteil Habitat, il est confirmé que ces travaux seront financés grâce aux produits des ventes d’une partie du patrimoine de la SEMIC.
S’agissant des 3F, Monsieur DUKAN indique que le représentant de la société, présent en mairie lors de la première réunion de présentation du diagnostic, a confirmé que ces travaux incombaient au propriétaire.
La prise en charge de la réfection des escaliers dans les travaux sur les coursives.
Les escaliers et rampes d’accès aux coursives n’ont pas fait l’objet du cahier des charges de l’étude.
La réfection de l’éclairage public.
L’ensemble de l’éclairage public des coursives sera déposé et rénové.
La durée des travaux.
Les travaux dureront au minimum 8 à 10 mois. Cette durée dépendra des contraintes liées au phasage nécessaire pour maintenir l’accès aux bâtiments pendant les travaux.
Avant de clore la réunion, Monsieur le Maire demande aux personnes présentes de bien vouloir se prononcer, à titre purement indicatif, à main levée, sur la poursuite du projet, sachant qu’officiellement ce sera aux copropriétaires de prendre leur décision au sein de leurs assemblées générales.
Ce projet est approuvé à la majorité.
Monsieur le Maire remercie les participants et indique que le rapport technique sera transmis dans les prochains jours aux syndics, conseils syndicaux, bailleurs et amicales de locataires.
La séance est levée à 21h50.
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