La Ville, par l’intermédiaire de son Office public de l’habitat (OPH), va racheter les 2 642 logements du Mont-Mesly et les 110 de Chéret qu’Icade a mis en vente à Créteil.

Objectifs

Reconventionner ces logements afin qu’ils réintègrent le secteur locatif social aidé, remettre en place une gestion de proximité, prendre en charge les rénovations urgentes, entretenir et améliorer les appartements et le cadre de vie des habitants, le tout sans augmenter les loyers.

Depuis l’annonce d’Icade de procéder à la vente de l’ensemble de son patrimoine immobilier en Île-de-France, et notamment les quelque 2 800 logements qu’elle possède à Créteil, la Municipalité a manifesté son indignation quant au procédé peu scrupuleux employé par un ancien bailleur social pour mettre en vente son patrimoine afin d’en tirer un profit maximum. Elle a également manifesté sa solidarité et sa préoccupation concernant le devenir de tout un quartier et des habitants qui y vivent.

Devant une situation qui n’a cessé de se dégrader ces dernières années sur le patrimoine d’Icade - situation publiquement dénoncée à plusieurs reprises par Laurent Cathala, député-maire - la Municipalité avait pris en charge le raccordement de ces immeubles au réseau de chauffage urbain de la ville ainsi que l’entretien des espaces verts. Elle avait ensuite entrepris de les intégrer aux grandes opérations de réhabilitation et de redynamisation urbaines.

En 2009, sous l’impulsion de la Ville, l’Office public de l’habitat s’est porté acquéreur des 270 logements de la place de l’Abbaye et, avec l’aide de la Semic et de la Communauté d’agglomération Plaine centrale, a bouclé un dossier global pour la rénovation des bâtiments et la construction d’une médiathèque.

Dans ce contexte, le rachat du reste du patrimoine d’Icade va permettre aujourd’hui d’envisager, en faveur des locataires de ces immeubles, un retour à une gestion de proximité qui n’aurait jamais dû faire défaut.

Une volonté de préserver ce patrimoine

Dans un premier temps, c’est à la Semic qu’il appartenait de faire des propositions pour acquérir ce patrimoine. Mais, in fine, il s’est avéré plus intéressant que ce soit l’OPH de Créteil qui fasse le montage financier.

En effet, si la Semic s’était portée acquéreur en tant que bailleur social, elle aurait bénéficié de prêts avantageux à longs termes, mais aurait dû, en revanche, s’acquitter de droits de mutation pour près de sept millions d’euros.

C’est pourquoi, c’est l’OPH de Créteil qui, exempté de frais de mutation, acquiert l’intégralité des logements vendus par Icade. Ainsi, les sept millions de frais de mutation économisés pourront être utilisés à la réhabilitation des logements.

De grandes disparités entre les logements

Deux plans de financements distincts ont été établis pour ces acquisitions : si les logements du Mont-Mesly, en effet, ont déjà été conventionnés, ceux de Chéret ne l’ont jamais été. L’établissement d’une étude sur les loyers (prix au mètre carré de surface utile) a été nécessaire et a montré de grandes disparités d’une adresse à l’autre. Ces disparités sont importantes car elles conditionnent globalement le prix et le cadre des prêts qui seront consentis à l’OPH pour le rachat de ces logements.

Sans entrer dans trop de détails, un classement par niveau moyen de loyer a été établi en tenant compte de deux critères importants : il n’y aura pas de hausse de loyers pour les locataires en place ; les augmentations de loyers des logements qui n’atteignent pas les plafonds actuels se feront uniquement lors des relocations. Enfin, les travaux lourds de réhabilitation, qui devront nécessairement être entrepris afin d’améliorer, entre autres, l’isolation thermique de ces bâtiments, seront engagés après étude approfondie et recherche d’aides financières spécifiques.

Un effort financier sans précédent

En tout état de cause, s’agissant du rachat des immeubles du Mont-Mesly, l’opération s’établit au prix moyen de 1 048 €/le mètre carré habitable (soit 59 976 € en moyenne par logement) pour un coût global de 158 457 000 €, dont 12 577 000 € de travaux de premières nécessités.

De son côté, l’opération Chéret, n’ayant jamais été conventionnée, présente un montage différent de celui du Mont-Mesly.

Celui-ci prévoit, notamment, le conventionnement des logements. Comme pour le Mont-Mesly, il n’y aura pas de hausse de loyers pour les locataires en place.

Les travaux de premières nécessités seront engagés à l’issue d’une étude approfondie de chaque immeuble. Les locataires seront informés des différentes phases d’interventions qui seront décidées par l’Office public de l’habitat. Par la suite, si d’autres travaux de réhabilitation lourde s’avèrent nécessaires, ils seront financés et engagés de manière spécifique.  

Icade : une vocation sociale qui finit mal

Dans les années 1960, la SCIC (Société centrale immobilière de la Caisse des dépôts) est le plus gros bailleur social contrôlé par l’État. Filiale de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), elle construit, avec des fonds publics (livret A de la Caisse d’épargne en grande partie), des milliers de logements sociaux pour des familles aux revenus moyens et modestes.

A partir de 1983, pour réhabiliter son patrimoine, cette société a bénéficié d’importants crédits d’État et du soutien financier des collectivités locales. Par la suite, en 2000, la SCIC, devenue entre-temps Icade, entreprend le déconventionnement de tous ses logements. S’ensuivent des hausses quelquefois impressionnantes de loyers pour des logements qui, eux, vieillissent mal, faute de travaux d’entretien. En 2006, Icade est introduite en Bourse et la valeur de son patrimoine immobilier s’en trouve considérablement appréciée. Enfin, en décembre 2008, son directeur annonce la vente au plus offrant de l’ensemble de son pôle logements.

Conclusion

Pour que ces logements restent dans le parc locatif social en évitant toutes les dérives spéculatives, c’est aux bailleurs sociaux qu’il appartient aujourd’hui de racheter ce patrimoine pourtant déjà financé une première fois, il y a une quarantaine d’années, par des fonds publics !

Les immeubles concernés au Mont-Mesly

Les 2 642 logements du Mont-Mesly

Les 110 logements du quartier Chéret

Les immeubles concernés à Chéret

Article de Créteil, Vivre Ensemble, mars 2010, n°300