Un programme pour mieux équilibrer, diversifier et harmoniser l'habitat
Mieux répondre aux défis de demain en matière d’équilibre social de l’habitat, de constructions et de gestion des logements sur le territoire communautaire (Créteil, Alfortville, Limeil-Brévannes), tels sont les enjeux et les objectifs ambitieux du Programme local de l’habitat (PLH) qui est entré en vigueur au début de l’année 2011.
Si, à l’origine, la réalisation d’un Programme local de l’habitat est une obligation législative faite aux communautés d’agglomération, elle n’en constitue pas moins une formidable opportunité permettant de définir sur un territoire plus large (151 000 habitants) que celui de chaque commune, une politique globale de l’habitat, cohérente et au plus près des besoins des habitants.
Le PLH propose des solutions concrètes à différents problèmes rencontrés en matière de logements.
Soumis à l’accord de l’ensemble des communes qui constituent Plaine centrale, le PLH a été validé sans réserves, au niveau de la préfecture, par le Comité régional de l’Habitat et vient d’être adopté par le Conseil communautaire.Si le PLH ne se substitue pas aux compétences d’urbanisme qui sont laissées aux communes, il s’impose néanmoins à leur Plan local d’urbanisme (Plu).
Développer une offre de logements diversifiés et valoriser le parc existant
Quatre axes dessinent le socle du dispositif qui se décline selon différents objectifs à atteindre dans une démarche de qualité environnementale et de développement durable. Parmi ceux-ci, il faut retenir l’engagement de construire des logements neufs de l’ordre de 800 par an sur l’ensemble du territoire. Pour Créteil, cela implique la construction de 400 logements, dont 145 en locatif social et 280 en accession à la propriété.
En outre, le Programme engage la Communauté d’agglomération à veiller à une production diversifiée de logements sociaux et de logements dits d’intégration (PLAI) en réduisant les déséquilibres de peuplement du territoire. Afin de préserver la mixité sociale des quartiers, il est aussi proposé de créer des périmètres d’exemption du “supplément de loyer de solidarité” (*).
Ainsi, alors que cette nouvelle disposition devrait être réévaluée au 1er janvier 2011, 87% des logements sociaux cristoliens, en fonction de leur localisation, pourraient en être exemptés (84% à Alfortville et 45% à Limeil-Brévannes).
Un autre objectif touche au développement d’une offre intermédiaire “à coût maîtrisé” par une aide au financement d’opérations montées en prêt à taux zéro ou en prêt social location-accession, en fonction de futures dispositions nationales attendues en la matière. Enfin, l’ensemble du dispositif repose, bien sûr, sur une stratégie foncière permettant d’assurer la continuité du développement de l’offre de logements sur la durée (repérage du foncier mutable, mobilisation des outils et engagement des procédures d’acquisitions foncières, aide à la dépollution des sols).
(*) Conformément à la loi, les locataires dont les revenus imposables dépassent, au cours de la période de location, les plafonds de ressources applicables pour l’attribution du logement qu’ils occupent, doivent acquitter un supplément de loyer de solidarité (SLS). Ces périmètres d'exemption seraient délimités par un espace de 500 mètres autour des zones prioritaires : Contrat urbain de cohésion sociale, quartiers inscrits au Programme national de rénovation urbaine et classés en Zone urbaine sensible.
Répondre aux besoins spécifiques
Ces objectifs ne sont pas les seuls. D’autres concernent, par exemple, l’amélioration des conditions du maintien à domicile des personnes âgées, à mobilité réduite et/ou en situation de handicap, par l’adaptation des logements et la mise en place d’une politique de gestion sociale spécifique.
De même, le Programme s’est fixé comme objectif de mieux répondre aux besoins des jeunes en développant l’offre de logements étudiants et en renforçant les structures déjà existantes.
Autre enjeu de taille également pour la Communauté : ajuster le plus possible la réponse aux besoins des publics les plus démunis en soutenant, notamment, les actions en faveur de l’accès à un logement pérenne, mais aussi la réhabilitation ou le développement des structures d’hébergement.
Renforcer l’intercommunalité et les liens de solidarité
Le Programme prévoit le soutien aux réhabilitations entreprises sur le parc public, en incitant à la réduction de la consommation énergétique des bâtiments, mais aussi à la lutte contre l’habitat “indigne” ou dégradé, la vacance et la précarité énergétique dans le parc privé.
Les derniers objectifs, que se fixe Plaine centrale à travers lui, concernent l’évaluation de la politique de l’habitat, son évolution et sa prise en compte partenariale par la création d’un observatoire. Celui-ci devra permettre de mieux préparer et mieux coordonner les politiques publiques de planification et d’habitat (projet pour le territoire, impact des développements de l’habitat sur les besoins en équipements…).
On le voit, le PLH ambitionne d’être la force de frappe qui mobilisera tous les moyens en faveur du logement, qu’il s’agisse de constructions neuves, de réhabilitation du parc social ou de copropriétés. Fruit d’une approche pragmatique, il constitue, localement, le document de référence pour tous les acteurs du logement, pour les six années à venir. Il devient, pour cette période, l’outil majeur, global et cohérent de la politique du logement et du cadre de vie au plus près des besoins et des attentes des habitants.
Un diagnostic approfondi et un plan pour six ans
Pour élaborer ce programme, Plaine centrale a fait appel au cabinet GCT-Orgéco spécialisé dans les problématiques du logement, qui a réalisé un diagnostic mettant en évidence les atouts et les handicaps, globalement et ville par ville, en ce domaine.
Les principaux points forts du territoire de Plaine centrale révèlent une attractivité certaine sur le plan économique ; une population jeune, puisque 27% des habitants ont moins de 20 ans ; et un territoire bien doté en équipements collectifs comme en infrastructures. En revanche, un des points plus faibles de la Communauté porte sur une proportion de population fragilisée supérieure à la moyenne départementale et régionale, en raison, sans doute, d’un grand nombre de logements sociaux accessibles aux familles aux revenus modestes et très modestes.Autres points faibles : une réponse mal adaptée aux besoins des familles reconstituées, particulièrement un manque de grands logements ; mais aussi une offre trop restreinte, semble-t-il, pour les cadres moyens et supérieurs qui travaillent à Créteil, notamment.
Enfin, un déficit en matière de logements pour les jeunes, spécialement les étudiants, a été souligné. Par ailleurs, un problème d’habitat “indigne” a été relevé, touchant plutôt Alfortville, commune qui compte de nombreux hôtels meublés.
Ces constats énoncés dans l’étude ont permis à Plaine centrale de retenir les préconisations lui paraissant les plus pertinentes et opportunes afin d’élaborer son propre programme destiné à réduire au mieux ses handicaps et valoriser ses atouts. À partir des données démographiques et socio-économiques analysées, mais aussi de la réalité du marché du logement, le PLH retient quatre enjeux majeurs.
Il s’agit du “maintien d’un niveau de constructions neuves suffisant et régulier comprenant une offre diversifiée de l’élargissement de l’offre à destination des populations nécessitant un soutien spécifique ; de la valorisation et du renouvellement du parc existant” et enfin du “renforcement des liens de solidarité au sein même du territoire”. Au final, le Programme local de l’habitat de Plaine centrale fixe pour une durée de six ans les principes et les objectifs d’une politique permettant, globalement, “de mieux répondre aux besoins en logements, de favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale en assurant entre les communes qui composent l’agglomération une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements”.
Article de Créteil, Vivre Ensemble, janvier 2011, n°308
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